《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》（下文称《担保制度的解释》）中第52条第款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”
表面上看，该规定针对的只是商品房预抵押的法律效力问题，但实际上却关系到开发商承担的阶段性保证责任能否免除。
开发商阶段性担保责任与抵押权实务中，商品房预抵押与开发商的阶段性担保是捆绑在一起的，因为预抵押登记并不当然产生抵押效力，预抵押的房屋必须完成物权登记之后抵押权才生效。所以，如果银行完全凭预抵押去发放贷款，并不能当然就预抵押房屋取得优先受偿权，必将面临贷款无法收回的巨大风险，而能否取得优先受偿权，很大程度上依赖于开发商能否完成预售房屋的建设，通过竣工验收，并完成产权登记。
故此，银行为了保证贷款能够顺利收回，也为了督促开发商尽职尽责完成房产开发任务，在抵押贷款合同中，要求将开发商作为购房人的保证人。而开发商之所以甘当购房人的保证人，是因为能够促使更多的购房人，特别是无力支付全款的潜在消费者购买其开发的房屋。在房屋抵押暂无法办理的情况下，只有开发商提供了保证，银行才肯放贷给购房者，购房者才有能力或者有意愿购买开发商房产。当然，开发商的保证责任不可能无限期，因为银行同意贷款给购房者的前提是对购房者所购买房屋享有抵押权，所以开发商的保证责任期限只需到抵押权设立之日止，所以才称为阶段性保证。
抵押权生效
根据上述规定，抵押权的生效时间可以提前到抵押预告登记之日，其条件是房屋完成首次物权登记，俗称办完大产权证，也称栋证，且不存在预告登记失效等情形。所以，开发商的阶段性担保责任也应当提前到完成首次物权登记之日，但现实中却出现了争议，争议的原因是银行与开发商关于阶段性担保责责任终止时间与上述规定期间存在细微差别。
那么，银行是否可以通过合同约定的方式，在已经通过预抵押登记提前取得抵押权的情况下同时要求开发商承担保证责任呢？学界中出现了两种不同观点。
第一个观点单从抵押担保贷款合同条款表述来看，开发商作为贷款合同保证人承担保证责任的期间是：自本合同生效之日起，至抵押人正式办理抵押登记手续完毕之日（即权利人取得抵押权证）。合同条款对保证期限有了明确的起终点时间约定，视为保证人担保责任附条件解除。按照有约定从约定的原则，在约定条件没有满足的情况下，正式办理抵押登记手续前，保证人的阶段性担保责任都不能免除。尽管贷款人（银行）已经通过预抵押登记提前取得抵押权，仍然有权要求开发商作为保证人继续承担保证责任。
另外一个观点则是从立法本意着手，认为开发商的阶段性担保责任是房屋抵押权的补充，是在房屋抵押权还没成立前的备胎，在房屋抵押权成立后，备胎就失去了继续存在的意义。开发商愿意承担阶段性保证责任是基于有信心实现抵押权成立的条件，同时也寄希望于抵押权成立条件达成后即可免除保证责任，这才愿意承担保责任的。如果继续让开发商承担保证责任，不仅违背了开发商承担保证责任的初衷，对银行债权的实现也毫无意义。
桃子更倾向于对第二种观点的理解：办理抵押登记的目的本身就在于取得抵押权，既然抵押权已经在办理抵押登记前提前实现了，等同于抵押登记办理完毕，免除开发商保证责任的条件可视为已成就，此时免除开发商的保证责任不会对银行实现抵押权造成任何影响，既符合《担保制度的解释》第52条第款的规定，也未违反合同约定的本意。相反，如果继续让开发商承担阶段性担保责任，不仅违背当事人意愿，也有违立法目的，还有可能导致开发商在承担保证责任后，不得不启动追偿程序，造成对司法资源的重复消费。
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罗桃荣、成依婷
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